房子降价就会卖的好吗?
发布:易麦营销云    时间:2021-02-02 11:29
    今天与大家聊一个有意思的话题:为什么在市场变差的时候,有的房子就算是降价也卖不好?为了搞清楚这个问题,我们需要了解一个经济学概念:需求价格弹性!需求价格弹性是指在一定时期内商品需求量的相对变动对于该商品价格的相对变动的反应程度。
 
    具体是什么意思呢?我们用一组图形来表示:
 
房子降价就会卖的好吗?(图1)
 
    图中的纵坐标代表价格,用P来表示,横坐标代表需求,用Q来表示,他们之间有一个简单函数关系:Q=F(P)。曲线上的A、B两点代表的是弹性波动情况,会有一个系数来表示:需求价格弹性系数!这个系数有一个公式:Ed=(△Q/Q)/(△P/P)(如果不懂这个公式也没关系,但要懂得原理)。
 
    左图中,当价格从3下降到2时,需求从20猛增到46,也就是说需求的敏感性受价格的影响很大,经济学上称这种现象叫做商品的“富有弹性”!
 
    右图中,当价格从3下降到2时,需求从20微增至25,需求的敏感性受价格影响较小,我们称这样的现象叫商品的“缺乏弹性”!
 
    大家可以试想一下,哪些商品是富有弹性的呢?
 
    非生活必需品、易于被取代的商品、普及率低的商品,比如说一艘游艇,它就属于“富有弹性”的商品。而那些生活必需品、不易被取代的商品,比如粮油、食盐,价格的上涨与下浮不太影响客户需求,被视为“缺乏弹性”的商品。
 
    那么商品房到底属于“富有弹性”还是“缺乏弹性”呢?因为在中国,商品房属于生活必需品,普及率高,且不易被取代,因此,多数专家认为房子理应属于“缺乏弹性”商品的范畴。
 
    把这个概念搞清楚之后,我们再来解决核心问题:为什么在市场环境差的时候,房子降价了未必能卖得好?
 
    我们利用刚才讲的“缺乏弹性”曲线图来模拟一下商品房的“降价与销量”之间的微妙关系:
 
房子降价就会卖的好吗?(图2)
 
    从上图可以发现,当价格下降的时候,销量的增加幅度一开始是很小的,当价格下降到一定程度时,销量才会大幅度释放。为了让这个问题更加具象化,我们用理论上的数据来阐述:
 
房子降价就会卖的好吗?(图3)
 
    我们仔细看一下这张表格,假设某项目初始销售单价为10000元/平方米,当房价降了10%时,销量仅仅增加了20%;房价降了20%时,销量增加了50%;房价降了30%时,销售可以增加80%;房价降了40%时,销量才会大幅度增加。
 
    当然,这是一个理论上的数据,但的确可以反映出楼市的现实情况。我们想想看,当楼市低迷时,我们会采用降价的方式去促进销售,但事实是,房价微微下降10%以内时,对促销根本起不到明显推动作用,只有大幅度的降价才会真正达到效果,不过遗憾的是,在楼市下行的情况下,大多数开发商是不会有太大的降价幅度的。
 
    你们现在明白,恒大为什么动不动会75折乃至7折销售了吧?

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