公寓投资回报率到底怎么算?
发布:易麦营销云    时间:2021-02-02 11:07
    当客户购买酒店式公寓或者商铺的时候,最喜欢听销售人员讲一个数据:投资回报率(简称ROI)!
 
    而销售员最惯用的计算方式是:月租金×12/房屋总价
 
    比如一套酒店式公寓总价是100万元,对外出租是6000元/月,多数人在算投资回报率的时候是6000×12/1000000=7.2%。
 
    看似是一个挺不错的数字,但是这是一个极具误导性的算法,因为没有充分考虑到租金的递增、成本的全面性等问题。如果考虑到资金的时间效应,资金杠杆的力量,于是,第二个计算公式出现了——
 
公寓投资回报率到底怎么算?(图1)
 
    总价100万,租金6000元/月,首付50万元,按揭10年,按最新的利率计算,月供应该为5645元,如果房子是期房,12个月后交付,那么投资回报率为:(6000-5645)×12/(500000+5645×12)=0.75%
 
    以上两种极其粗暴但同时也是极其错误的计算方式,因为并没有考虑到全部的成本以及真实的收益,比如物业费、维修费、税费、出租空窗期、利息等。我们必须充分考虑到纯利润和真正的投资总额。
 
    所以,我向大家介绍一个相对准确且权威的算法,也就是“内部收益率法”,也称为IRR法。它的计算公式是:
 
公寓投资回报率到底怎么算?(图2)
 
    我们依然以上述案例中的数值为例,我帮助大家计算了一套公寓20年的投资回报率(请看下图)。
 
公寓投资回报率到底怎么算?(图3)
 
    首先我们来看看“租金收益项”,前5年的租金考虑到可能是期房,且大批公寓上市后租金上涨很难,在前5年我们设定为6000元/月,5年内不递增,而且考虑到出租的空窗期,我们设定每一年有一个月是空租的,也就是说每年出租时间为11个月。第6年开始,租金上涨为6500元;第9年,租金上涨为7000元;第12年,租金上涨到7600元;第15年,租金为8500元;第18年,租金为9500元。
 
    第二步,我们再看看“持有成本项”,由首付、契税、家电家具、累计按揭款、累计物业管理费和二手交易产生的契税这7项构成。我们假设该套房子的物业费是4元/月/平方米,交易契税按增值部分的5%计算。
 
    第三步,我们来看“整体收益项”,收益是由租金收益和物业增值收益两部分构成的,租金的收益很好计算,物业增值收益我完全是按照非常乐观的方式计算的,每年增长10%。由此,我们计算出整体收益。
 
    最后一步,我们可以根据总收益和总成本,计算出该套房子的内部收益率和平均每年的投资回报率。
 
    计算之后我们发现一个有意思的现象,内部收益率随着时间的推移肯定是逐年递增的,但是平均每年投资回报率在前10年却是逐渐递减的,从17.63%下降到15.8%。但从11年开始,年回报率逐步增加,主要原因是公寓的还款时间只有10年,到第11年的时候,我们的持有成本项中“累计按揭款”和第10年是一样的。持有成本降低了,投资回报率自然而然就上升了。
 
    所以我们说,公寓产品并不是一个“赚快钱”的最佳产品,而是一个适合长期持有的保值产品,是一个可以用于对抗通胀的产品,但前提是:不能急功近利!

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