日本房地产泡沫的启示!
发布:易麦营销云    时间:2021-02-02 11:23
    大家通过很多渠道都知道日本曾经发生过房地产泡沫,房价有60%-75%的跌幅,有些人就会提出担忧:中国会不会重蹈日本的覆辙呢?
 
    今天,我们就来讲一讲这一具有标志性的经济历史事件:广场协议!为了便于大家理解广场协议的逻辑,我特意为大家制作了一张逻辑图:
 
日本房地产泡沫的启示!(图1)
 
    二战之后,美国成为全球霸主,但后来经历了越南战争、石油危机等,导致国力消耗、油价飞涨、通货膨胀等现象。
 
    1980年里根总统发现了美国诸多的经济问题,开始通过“提高利率”的方式去缓解国内经济形势。很难想象,当时美国的利率高达20%,利率一旦上升,国内外的钱很容易被吸纳到美国的各个银行里,市面上的钱少了,于是美元就升值了。
 
    美元升值了可不是一件好事儿,因为升值之后,美国国内的制造业生产出来的东西就贵了,失去了价格优势,导致贸易逆差越来越大。那如何解决这个问题呢?美国人把目光投向了自己的小弟:日本!
 
    当时的日本可谓是势头正劲,是世界第二大经济体,同时也是美国最大的贸易合作伙伴,日本的商品因为物美价廉大量出口到美国,精明的美国人认为必须调整汇率才能减少逆差。于是在这样的背景下,于1985年9月22日在纽约广场饭店签订了“广场协议”,五个国家通力合作,要促进美元的贬值。
 
    协议签订之后,美元贬值,导致日元大幅度升值,比如以前1美元=250日元,现在是1美元=125日元,日本的商品本来在美国销售1美元,但由于汇率问题只好卖2美元了,物美价廉的优势失去了,导致日本的出口受阻。
 
    日本出口受阻了,东西卖不出去,为了自救,他们只好实施宽松的货币政策:降低利率。也就是让国内民众的钱都拿出来,促进内部消费。企业也可以以较低的成本获得贷款,促进生产。当时的日本在短短的三年内利率降低了3次,从5.5%降低至2.5%。
 
    另外,日元的升值还惹来了另外一个麻烦,就是日本商人原本在美国的钱都会撤回来,日本市面上流动的钱就突然多了,通货膨胀压力增大。
 
    我记得在第6讲,我们在讲到“利率的神奇作用”时抛出过一个观点:利率如果降低,房价就会上涨。
 
    这样的事情果然发生了,日本的热钱太多,纷纷进入了股市和楼市,当时的日本民众优越感极强,认为自己是全世界最有钱的人,股市越是高位越有人买,房价越高越有人买,于是就形成了我们常说的“泡沫”。
 
    为了缓解这样的问题,日本有位知名的央行行长叫三重野康,他强硬地要求日本迅速地提高利率,利率提升之后,股市应声而下,在1989年-1992年的三年里,股市下跌了至少50%。但是利率的提升并没有影响到房价,为了进一步巩固“战果”,三重野康再次提升利率,并且开展征收房产税,这一猛剂直接导致了房价的快速下跌,东京的平均房价跌幅达到75%。多数人因为资不抵债,只好把房子给了银行。日本经济泡沫全面破灭!
 
    这就是广场协议给日本带来的巨大伤害!下图显示的是广场协议这35年以来日本住宅价格走势:
 
日本房地产泡沫的启示!(图2)
 
    很多人发现,上述事件和当今中国遇到的情况非常相似,中美贸易战不就是当年的翻版吗?中国会像日本一样遭遇房地产危机吗?
 
    我的观点是:绝无可能性!原因有三:
 
    第一、货币政策是罪魁祸首。
 
    日本之所以失败,正是因为采用了极度宽松的货币政策,而在中国,货币政策一直由ZF宏观把控,目前的利率虽然处于较低水平,但是从国际各国来看,利率水平并不低;另外,中国目前实行的稳地价、稳房价、稳预期等政策已经起到了良好的效果。
 
    第二、两国土地制度不同。
 
    日本的土地是私有制,个人和财团人为地制造了土地资源的紧张,而在中国,土地是国有的,政府在严格控制着土地的供求关系。
 
    第三、社会环境完全不同。
 
    在1990年左右,日本的城镇化率已经高达80%,也就是说当年的房价和地价全部是炒出来的;而2019年中国的城镇化率才达到60.6%,和日本有着天壤之别,社会环境不一样,购房需求不一样,所以二者不可同日而语!

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